Mutui prima casa: tasso fisso o variabile?

aprile 14, 2016 No Comments »
Mutui prima casa: tasso fisso o variabile?

I giovani o meno giovani, le coppie o chiunque voglia acquistare una prima casa, può accedere al mutuo. E’ molto importante scegliere a quale istituto di credito rivolgersi e con il quale andremo a stipulare il contratto, analizzando preventivamente tutti i dettagli relativi a tasso e spread.

Come procedere per non incorrere in errori? Naturalmente è necessario rivolgersi a dei consulenti e poi confrontare con i diversi piani di mutui per la prima casa a tasso fisso o variabile.

Analisi dei vantaggi di mutuo tasso fisso o variabile

Una prima considerazione necessaria: non è possibile fare pronostici sul futuro, perché le previsioni economiche non consentono di formulare scenari sicuri.

Tutto sta nel considerare alcune caratteristiche intrinseche rispetto al vantaggio relativo di un mutuo ad un tasso fisso oppure variabile.

Facciamo l’esempio di un caso pratico: conviene affidarsi ad mutuo ad un tasso fisso con un valore assoluto contenuto, come ad esempio nel caso di un mutuo al 3% fisso. Se, invece, la proposta a tasso fisso fosse superiore del 4-5%, potrebbe essere più vantaggioso un mutuo a tasso variabile che, con tutte le probabilità del caso, resterà al di sotto della soglia proposta dal tasso fisso per la maggior parte del tempo. Il vantaggio del tasso più basso comporta un rimborso capitale dai tempi più rapidi.

In merito al tasso variabile, alcuni contratti prevedono soluzioni studiate per abbinare la convenienza del tasso variabile alla stabilità del tasso o della rata. E’ possibile acquistare un’assicurazione che si prenda l’onere di provvedere alla spesa in eccedenza in caso i tassi superassero la soglia determinata all’origine. Il costo della copertura viene integrato nel tasso del finanziamento, che subisce un incremento tra lo 0,50% e lo 0,75%. Il tasso massimo viene fissato due o tre punti più in alto di quello vigente.

La scelta di un contratto a durata variabile comporta il beneficio di una rata fissa indipendente dalle variazioni di tasso. Malgrado ciò, le variazioni potranno comportare le conseguenze annesse che verranno assorbite dalla durata, pertanto il rimborso potrà variare ed essere più lungo nel tempo o più breve.

Cosa succede se scelgo il tasso fisso e poi voglio spostare il mutuo da una Banca all’altra? Quali conseguenze ha questa decisione sul mutuo? Per rispondere a questa domanda, lecita, dobbiamo introdurre un concetto importante: la surroga del mutuo.

Cos’è la surroga del mutuo?

La legge Bersani (40/2007) e la successiva Legge Finanziaria del 2008 hanno regolamentato questa procedura, altrimenti nota come ‘portabilità del mutuo’, che prevede che si possa trasferire il mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificarne le caratteristiche.

La portabilità del mutuo, ovvero la possibilità di trasferirlo da una banca ad un’altra, non prevede alcun costo e la modifica dei parametri del mutuo non comporta variazioni del debito residuo. Con la surroga del mutuo è possibile anche ottenere una somma aggiuntiva. Quindi, anche nel caso specifico, la surroga mutuo tasso fisso può avvenire senza impatti negativi sul mutuo in corso e anzi migliorandone eventualmente le condizioni.

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